Покупатель не спешит отдавать деньги: как расторгнуть договор? Квартирное недоразумение: жилье продали, денег не получили Если покупатель не отдал деньги за квартиру

После заключения сделки купли-продажи жилья покупатель становится владельцем недвижимости, а продавец получает определенную денежную сумму. Однако порой покупатель медлит с передачей денежных средств продавцу. Такая ситуация чревата тем, что последний вообще может остаться без квартиры и без денег. Что делать в такой ситуации и можно ли расторгнуть договор купли-продажи с недобросовестным покупателем? На первый взгляд, из ситуации, когда покупатель не предоставляет продавцу оговоренную сумму, выход кажется очевидным - просто расторгнуть договор и получить квартиру назад. Однако зачастую все оказывается сложнее. Дело в том, что в Гражданском Кодексе отсутствуют нормы, регулирующие порядок расторжения договора купли-продажи и аннулирования права собственности покупателя в связи с неуплатой им покупной цены. В то же время Гражданским Кодексом оговаривается, что договор купли-продажи может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора или закона другой стороной. При этом факт неуплаты покупателем денег по договору купли-продажи суды не относят к существенному нарушению условий договора. Таким образом, продавец квартиры может расторгнуть договор с покупателем из-за неполучения за нее денежных средств только в том случае, если в договоре купли-продажи имеется соответствующий пункт. В противном случае продавец может рассчитывать только на судебное разбирательство, положительный исход которого никто не гарантирует. Согласно судебной практике, доля удовлетворенных исков с требованием расторжения договора купли-продажи вследствие неуплаты покупателем покупной стоимости жилья весьма невелика. Конечно, и в случае наличия в договоре купли-продажи подобного условия без суда не обойтись, тем не менее, именно оно, по словам специалистов юридического департамента ГК «МИЦ», является наиболее эффективной защитой ваших прав в суде. Поэтому в договор купли-продажи необходимо включить пункт, согласно которому продавец получает право на расторжение договора купли-продажи в случае неуплаты покупателем полной стоимости жилья. Также следует документально зафиксировать, что договор подлежит расторжению и в том случае, если покупатель произвел оплату не полностью, а только частично. При ознакомлении с договором купли-продажи необходимо обратить внимание на то, есть ли в документе пункт, который гласит, что расчет между сторонами был произведен до момента подписания настоящего договора. Если договор, содержащий данный пункт, был подписан, несмотря на то, что деньги получены не были, продавец никак не сможет доказать обратное. Поэтому во избежание подобной ситуации следует максимально тщательно ознакомиться с текстом договора купли-продажи. И в случае, если такой пункт имеется, необходимо потребовать исключить его из договора. Помните, что при отсутствии расписки именно соответствующие пункты договора купли-продажи считаются прямым доказательством расчета, совершившегося до момента заключения договора. Таким образом, включение в договор купли-продажи условия расторжения из-за неуплаты покупателем покупной стоимости квартиры – это основная гарантия того, что продавец сможет расторгнуть договор и получить обратно свою квартиру. В случае же, если такое условие в тексте договора оговорено не было, единственное, на что он может рассчитывать , – это на получение денежных средств, и то – вряд ли получится вернуть всю сумму сразу. Если покупатель докажет свою материальную несостоятельность, то суд обяжет его выплачивать покупную сумму постепенно, что, конечно, в условиях постоянной инфляции и роста цен на недвижимость весьма плохо отразится на материальном состоянии продавца.

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...

П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .

Адвокат Надежда Домкина

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру. В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами. Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного . Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк. Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить. В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Нормальные человеческие отношения предполагают добросовестное отношение контрагентов к своим правам и обязанностям. Что это значит? Под добросовестностью, в рассматриваемом случае, понимается отсутствие злоупотреблений своим правом и надлежащее исполнение принятых на себя обязанностей. Если говорить простым языком, то в обществе принято отвечать за свои слова, в особенности за те, которые отражены на бумаге и подтверждены личной подписью.

Несмотря на то, что большинство людей согласятся с вышеуказанным тезисом, на практике достаточно часто стороны договора нарушают принятые на себя обязательства и создают спор, который можно разрешить только в судебном порядке.

Одним из таких спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Судебная практика по расторжению договора купли-продажи недвижимости

По данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.

Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег?

На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.

Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.

Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.

Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.

Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.

И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 18.10.2015г., г.Иркутск

юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске по тел.: 8950-100-89-25